Primera sentencia que anula varias cláusulas abusivas de un contrato hipotecario

Justicia

En concreto, la sentencia anula las cláusulas abusivas de vencimiento anticipado, la del interés de demora y los aranceles de notario y registro de un mismo contrato hipotecario.

El juzgado de Primera Instancia 101 bis de Madrid, encargado en exclusiva de las demandas por ‘cláusulas abusivas’ en la región, ha dictado la primera sentencia en la que entra al fondo del asunto y declara la nulidad, y por tanto su total expulsión del contrato, de la cláusula relativa al vencimiento anticipado, en virtud de la cual la entidad financiera podía dar por vencido el contrato de préstamo hipotecario suscrito entre las partes ante cualquier tipo de incumplimiento de los prestatarios, por ínfimo o esencial que fuera el incumplimiento.

En la misma línea, también ha declarado la nulidad relativa a los intereses de demora, al considerar que eran abusivos, pues contemplaban un interés de demora superior en cuatro puntos porcentuales al interés remuneratorio.

Esta declaración de nulidad se ha efectuado teniendo en cuenta no sólo parámetros legales –como el previsto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria-, sino también jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo y del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea.

Además, y en relación a la cláusula que imponía los gastos de hipoteca a cargo de los prestatarios, ha declarado nulas las que obligaban a los prestatarios a hacerse cargo de los aranceles de notario y registro. En la sentencia, el juzgado argumenta que es la entidad demandada (Bankia S.A.) quien está obligada al pago de los mismos pues es quien ostenta un interés en la constitución de la garantía real de la hipoteca, mientras que el prestatario únicamente está interesado en la obtención de un préstamo.

La constitución de garantía real -señala la resolución que se acompaña íntegra en archivo adjunto-, sólo beneficia a la entidad bancaria, pues es ella la que obtiene un título ejecutivo para acudir al procedimiento de ejecución especial y un crédito preferente en caso de que los prestatarios incurran en concurso de acreedores, ya que el crédito garantizado con hipoteca ostenta un privilegio especial para su cobro al ser ejecutivo. El prestatario, concluye la sentencia, tiene interés en la obtención de un préstamo -que no requeriría escritura pública-, y no en la constitución de una garantía real hipotecaria.

Por último, en la sentencia no se considera que sea nulo el inciso de la cláusula que impone a los prestatarios el pago de los tributos que se deriven del préstamo hipotecario, en consonancia con la jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo y la normativa legal y reglamentaria, que obliga al pago de dichas cantidades a éstos.

Los tribunales están dando las cantidades que los hipotecados solicitan

Gastos hipotecarios

La viabilidad judicial de este tipo de reclamaciones es alta, y la probabilidad de recuperar las cantidades abonadas en concepto de Gastos de Constitución e Inscripción del préstamo hipotecario es una realidad.

La mayoría de las sentencias sobre la devolución de los gastos hipotecarios son favorables al consumidor, pues gran parte de los tribunales están dando las cantidades que los hipotecados solicitan. Si bien ya hay sentencias favorables para la devolución de los gastos hipotecarios en su totalidad, aún sigue existiendo disparidad de criterios a la hora de devolver el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), pues existen discrepancias en la interpretación de la Ley entre la Sala Administrativa y la Sala Civil del Tribunal Supremo, en cuanto a definir el obligado tributario al pago del impuesto. Este impuesto es la partida más abultada en la formalización de este tipo de créditos, pues representa el pago de un porcentaje sobre la escritura notarial que varía según la Comunidad Autónoma en la que se formalice la hipoteca, pero por el que los hipotecados pagan una media de 3.000 euros a 4.000 euros. La mayoría de las sentencias sobre la devolución de los gastos hipotecarios son favorables al consumidor, pues gran parte de los tribunales están dando las cantidades que los hipotecados solicitan. Si bien ya hay sentencias favorables para la devolución de los gastos hipotecarios en su totalidad, aún sigue existiendo disparidad de criterios a la hora de devolver el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), pues existen discrepancias en la interpretación de la Ley entre la Sala Administrativa y la Sala Civil del Tribunal Supremo, en cuanto a definir el obligado tributario al pago del impuesto. Este impuesto es la partida más abultada en la formalización de este tipo de créditos, pues representa el pago de un porcentaje sobre la escritura notarial que varía según la Comunidad Autónoma en la que se formalice la hipoteca, pero por el que los hipotecados pagan una media de 3.000 euros a 4.000 euros.

Cabe recordar que la vía extrajudicial sigue siendo el camino más corto para los hipotecados a la hora de recuperar su dinero, pues permite llegar a un acuerdo con el banco sin tener que pasar por los tribunales. Así pues, entidades como BBVA y Banc Sabadell acceden a devolver algunas partidas al ser requeridos en vía extrajudicial, aunque la realidad es que la mayoría de las entidades bancarias no suelen acceder a la devolución de las cantidades reclamadas hasta que están obligadas a hacerlo, por sentencia firme.

“Lo más importante en estos casos es saber qué se puede reclamar y qué no. La nulidad puede solicitarse en cualquier momento, no prescribe. El problema puede llegar a la hora de recuperar las cantidades reclamadas. No obstante, dos o tres meses después de la sentencia deberían haberse recuperado las cantidades”, afirma Estel Romero, abogada especializada en derecho bancario de Sanahuja Miranda Abogados.

El fundamento legal para reclamar los citados gastos se encuentra en el artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) y otras leyes complementarias. Concretamente, en los apartados 3.a y 3.c, que establecen que serán abusivas las siguientes cláusulas: 

  • La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
  • La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

En efecto, en aplicación de este precepto el Tribunal Supremo manifiesta que al ser la entidad bancaria en favor de quien se constituye la garantía hipotecaria, y consecuentemente a quién beneficia su inscripción registral, deben estar a su cargo los gastos que dicha inscripción ocasione.

Con este criterio, y en concordancia con la LGDCU anteriormente citada, la cláusula de imposición de gastos contenida en la casi totalidad de escrituras de préstamo hipotecario deviene nula por abusiva, y es la entidad bancaria la que debe afrontar dichos costos, por haberlos trasladado indebidamente al consumidor.

En definitiva, de acuerdo con la jurisprudencia más reciente, sería correcto afirmar que la viabilidad judicial de este tipo de reclamaciones es alta, y que la probabilidad de recuperar las cantidades abonadas en concepto de Gastos de Constitución e Inscripción del préstamo hipotecario es una realidad. Fuente: Finanzas

¿Te suena?: “La hipoteca se firma mañana”. ¡No es legal!

Tiene derecho a elegir notario

En relación con determinados préstamos hipotecarios, existe el derecho del cliente bancario a examinar en la notaría el proyecto de escritura pública en la fase precontractual, al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. Este derecho incluye el de solicitar asesoramiento del notario en esos días previos.

Además, Usted tiene derecho a elegir notario.

Todo aquel que solicite el ejercicio de la función pública notarial tiene derecho a elegir al notario que se la preste, sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico, constituyéndose dicho derecho en elemento esencial de una adecuada concurrencia entre aquellos.

Artículo 126.
Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado

La libre elección de notario es la consecuencia de otra garantía básica: la de recibir en tiempo oportuno la información jurídica objetiva y necesaria para poder decidir con seguridad antes de firmar un contrato o acto jurídico. Una información imparcial de la que usted debe disponer en la fase inicial de cualquier proceso y de toda negociación.

¿Quién elige al notario, la otra parte o yo?

Si hay más de una parte, existen varias posibilidades:

  • Si las partes están de acuerdo, pueden acudir a cualquier notario: al que ellos decidan.
  • Si las partes no están de acuerdo, le corresponde elegir al que vaya a pagar la mayor cantidad del arancel notarial.
  •  Si uno de los contratantes es un promotor inmobiliario, entidad financiera o un empresario y el otro un particular (consumidor), el derecho a elegir notario corresponde siempre al consumidor. Este derecho es irrenunciable.

Se podrá elegir a cualquier notario siempre que por la ubicación de su despacho tenga una conexión razonable con algunos de los elementos personales o referidos al bien objeto del negocio. Lo habitual suele ser que tenga su notaría cerca del domicilio de las partes o de aquella a la que le corresponda su elección o del lugar donde se encuentran
los bienes, etc.

La libre elección de notario en la contratación de un servicio financiero

En el caso de la solicitud de un crédito hipotecario, si es un particular el que contrata con un gran operador (promotor inmobiliario, entidad financiera, etc.), sea quien sea el que soporte los gastos, el ciudadano tiene siempre el derecho a elegir el notario.

En la contratación de servicios financieros resulta obligado que un tercero independiente pueda asesorarle oportunamente y garantizar el control preventivo para evitar posibles litigios. La intervención notarial puede asegurar que la información precontractual es transparente, algo absolutamente necesario para que se dé un consentimiento informado y pueda celebrarse el contrato con plenas garantías.

En consecuencia, el derecho a la libre elección de notario y la puesta a su disposición con antelación de la oferta vinculante permiten asegurar que el contratante ha sido informado y que prestará un consentimiento plenamente válido.

En resumen, es muy importante que tenga claro lo siguiente…

Usted puede acudir a cualquier notaría a solicitar información en cualquier momento. Y aunque el propio día de la firma el notario le informará y asesorará sobre el contenido del documento, es conveniente que antes de ese día acuda a él para que, con calma y antelación, pueda brindarle toda la información y asesoramiento que necesite.

En relación con determinados préstamos hipotecarios, existe el derecho del cliente bancario a examinar en la notaría el proyecto de escritura pública en la fase precontractual, al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. Este derecho incluye el de solicitar asesoramiento del notario en esos días previos. El notario ha de comprobar que el cliente bancario, en la fase precontractual, ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación, la Ficha de Información Personalizada (FIPER), cuya finalidad es permitir comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada.

¿Y qué ocurre si no me permiten elegir?

Si considera que se ha vulnerado su derecho a elegir notario, existen varias vías para hacerlo valer:

  • Puede acudir a los tribunales de Justicia para denunciar la situación, a una oficina pública de protección del consumidor o a una organización de consumidores.
  • Pero le recomendamos que antes utilice las propias herramientas que la ley notarial pone a su disposición, como comunicar al notario de su elección la existencia de un conflicto con la otra parte para que sea él quien lo ponga en conocimiento del Colegio Notarial de su Comunidad Autónoma. De esta manera, el propio Colegio contactará con el notario elegido por la otra parte para que se abstenga en su actuación.
  • Si no tiene muy claro quién quiere que sea su notario, pero sí que no sea el elegido por la otra parte, también puede acudir directamente al Colegio Notarial de su Comunidad Autónoma y denunciar el caso. Los Colegios Notariales tienen competencia sobre los respectivos notarios de la Comunidad para hacer cumplir las leyes y el reglamento.

¿Y si el notario que elijo cobra más?

Todos los notarios cobran lo mismo por idéntico servicio, con la posibilidad de hacer un descuento como máximo del 10%. Como ve, la competencia entre los notarios no se basa realmente en el precio, sino en la calidad del servicio. La reputación de unos y de otros se convierte así en su valor diferencial.

Excepciones a la libre elección del notario

Como toda regla general tiene algunas excepciones, tal y como rezaba el artículo con el que empezábamos “sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico”. Son pocas. Las principales son las siguientes:

  • Cuando se fallece sin testamento, se ha de determinar quiénes serán los herederos ab intestato, lo que no se puede realizar ante cualquier notario. Se tiene que hacer ante un notario que tenga su despacho en la localidad donde el fallecido tuvo su última residencia y, solo si hay varios en ella, hay posibilidad de elegir.
  • Las actas o escrituras que requieran la presencia del notario fuera de la notaria, solo pueden ser realizadas por los que sean competentes para actuar en la localidad donde se tiene que realizar la salida. Si tienen cualquier duda en cuanto a quién es competente en pueblos donde no hay notario, pregunten al Colegio Notarial o en la notaria más cercana.

 

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El ransomware es un tipo de malware (software malicioso) que tiene como objetivo bloquear el uso del terminal o el acceso a la información que contiene, para después poder pedir un rescate a cambio de su “liberación”. Aunque su aparición data de los años 80, ahora está creciendo de forma exponencial. Puede afectar a cualquier usuario, negocio o actividad que pueda pagar a cambio de la devolución de su información.

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